3 июля в Казани на площадке IT-парка им. Башира Рамеева в рамках международного форума "РЕБУС: Экономика строительства в историческом центре" состоялась сессия на тему: «Баланс функций. Жилая недвижимость. Строительство в историческом центре. Проблемы и пути их решения». Спикеры обсудили особенности реконструкции исторических застроек и строительства в центре города.

Модераторами сессии выступили Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом», и Гульназ Минниханова, Советник Министра строительства и ЖКХ РФ.

Открыл сессию Андрей Гнездилов, соучредитель, первый заместитель директора ООО «Архитектурное бюро «Остоженка» презентацией «Комплексная реконструкция исторической застройки на примере Остоженки в Москве, Черниговской улицы в Нижнем Новгороде и квартала в Самаре».

Он рассказал об основном принципе, который коллектив бюро сформулировал в ходе реновации исторического микрорайона Остоженка: «Нужно соблюдать противопожарные и санитарные нормы соседского права Российской империи – строить брандмауэрные стены на границах участка, делать скаты кровли во двор или на улицу, обязательно обеспечивать независимый въезд на свой участок – то есть никак не мешать жить соседу. Выполнение при проектировании и строительстве этих трех простых правил позволили нам сохранить аутентичность места в центре Москвы. Этот основной принцип нам кажется универсальным и базовым для строительства в любом другом историческом российском городе».

Он отметил, что проект комплексной реконструкции района Остоженка в историческом центре Москвы называют последним градостроительным проектом СССР и первым архитектурным экспериментом в новой России. Проект бюро «Остоженка» стал уникальным для Москвы опытом комплексной реконструкции целого района в центре города. Новая застройка не вошла в конфликт с оставшейся исторической, при этом количество квадратных метров увеличилось втрое по сравнению с периодом до реконструкции.

Спикер также рассказал о еще одной работе бюро — проекте комплексного развития территории по Черниговской улице в Нижнем Новгороде. «Это сложнейший проект, который имеет огромную ценность для города. Участок вдоль Черниговской улицы составляет 6,5 га, микрорайон Остоженка — около 50 га, но генетическое сходство этих двух территорий совершенно очевидно. Ценность Черниговской набережной состоит в неповторимых поворотах улиц и переулков, в масштабе и плотности застройки, в соотношении доминант с рядовыми строениями, в подчинении архитектуры рельефу. Здесь точно так же, как и в центре Москвы, требуется глубочайшее изучение генетического кода исторической среды».

Завершил спикер свое выступление примером Самары. Самарская сетка регулярных кварталов возникла по екатерининскому указу в XVIII веке. Городской квартал делился на отдельные участки (парцеллы). Эта структура идеально соответствовала уплотнению застройки, вызванному развитием рыночных отношений и ростом населения, однако изменения 1917-го года нарушили естественное развитие города. Очевидно, что стихийная застройка в историческом центре с нарушением естественных кодов среды ведет к его вымиранию.

Для решения проблемы квартала домовладений в Самаре был предложен метод бесконфликтной реконструкции, в результате чего выигрывают все участники процесса. Город сохраняет свой статус и облик, инвесторы получают более плотную застройку, а горожане и туристы — разнообразную комфортную среду с развитой инфраструктурой в историческом центре.

Одним из первых выступил Евгений Новосадюк, главный архитектор проекта, партнёр архитектурного бюро "Студия 44". Он продемонстрировал две работы в историческом центре Санкт-Петербурга, а также рассказал об основных подходах бюро к формированию новой среды в сложившемся архитектурном и градостроительном контексте.

По словам архитектора, предложенные структура и объемно-пространственные решения двух жилых комплексов (один из них строится на Васильевском острове, другой появится в Центральном районе Петербурга в окружении застройки конца 19 – нач. 20 вв.) были продиктованы глубоким погружением в историю этих мест. Сложившаяся городская ткань определила характер архитектурных деталей и парцелляцию.

Застройка набережной Васильевского острова имеет давнюю историю и определенный характер, что нашло свое отражение в работе над жилым комплексом Imperial Club. У территории, на которой расположился другой жилой комплекс, своя специфика и свой неповторимый «гений места». Именно это и стало отправной точкой при работе над проектом. Уже само расположение двух участков, предназначенных под жилые комплексы, автоматически задает высокий статус жилья. Это, в свою очередь, ведет к усложнению функциональной программы: увеличивается количество типов квартир, появляются просторные двусветные входные зоны, спортивные залы, бассейны, выдвигаются многочисленные дополнительные пожелания, что не отменяет выполнения всех нормативных требований по озеленению, этажности и размещению открытых гостевых машиномест.
В обоих случаях сложность заключалась в достаточно жестком градостроительном регулировании, а также в том, что в условиях серьезных ограничений необходимо было выдержать все показатели, позволяющие реализовать в полном объеме финансовые модели объектов. «Мы не только справились с этими задачами, - сообщил Евгений Новосадюк, - Но и сумели сформировать на указанных участках иерархию общественных, полуобщественных и индивидуальных пространств, которая необходима для создания максимально комфортной, разнообразной и безопасной среды для жизни».

По словам партнёра архитектурного бюро «Студия 44», те территории в историческом центре Санкт-Петербурга, которые остались и подходят под застройку, как правило, представляют из себя депрессивные, сильно запущенные и очень сложные для освоения участки. В таких условиях наиболее внятным ответом на вопрос об их освоении становятся продуманные до мелочей и максимально ответственные решения, направленные на наполнение таких территорий новой жизнью при бережном отношении к окружающей среде. «Как видно из представленных проектов, наша работа состоит в том, чтобы совместить тщательное изучение исторической среды с формированием наиболее корректных предложений, когда новое строительство не входит в противоречие с контекстом, - резюмировал Евгений Новосадюк, - Уверен, что самые адекватные совместные решения для подобных территорий могут базироваться на взаимопонимании опытных застройщиков и архитекторов, которые в равной мере осознают свою ответственность при работе на территориях с богатой историей».

Принято считать, что Центр города – территория, которая всегда привлекает девелоперов, но требует от них слишком многого. При этом условия для развития рынка жилья в городах сильно отличаются.
Не у всех городов есть тысячелетняя история, но история есть у всех, как и исторические центры, которые могут сохранять привлекательность, а могут деградировать. Во многом эти процессы зависят от деликатной работы девелоперов.
Часто у бизнеса нет рыночных стимулов для ответственной работы с исторической средой. Иногда это связано с низким качеством городской среды в центре города. Покупатель не готов платить премию за "старый, уставший центр" и выбирает типовой, но новый район на окраине. В других случаях - отсутствуют квалифицированные девелоперы, которые смогли бы раскрыть потенциал исторического места. Но квалификация формируется годами и на практике.

Простых решения для выхода из тупика нет. Пока многие исторические центры городов недофинансированы, низкий разброс в ценах с новыми кварталами на окраинах будет тормозить работу по обновлению центральных районов.

Если городская среда в центре не привлекательна, жители не готовы платить за место больше, девелоперы будут не готовы брать на себя риски по реализации более дорогих проектов и выходить за рамки своего прошлого опыта.

Практику городов страны по работе с историческими центрами надо изучать, но тиражировать накопленные решения вряд ли получится. Опыт нельзя скопировать, а можно лишь наработать. И для того, чтобы этот опыт формировался нужна грамотная модерация со стороны властей, без крайностей, когда или все можно решить или все лучше запретить.

“В 1993 году программа ветхого жилья помогла сохранить внешний вид, но жилая функция из центра выбыла. Изменилось функциональное назначение центральной части города. Количество объектов выравнивается в последнее время», - отметила спикер.

Раздел объектов местного значения в проекте Генплана Казани был кардинально доработан еще в 2019 году. Город развивается комплексно, полноценно. Планирование в проектах должно предусматривать все аспекты жизни. Изъятие объекта у собственника возможно лишь для строительства линейных объектов местного значения, дорог, инженерных сетей. Для размещения объекта социальной сферы такой возможности нет, если только сам правообладатель не изъявит желание обменять свой земельный участок, освободив его для возведения социального объекта.
Анастасия выделила типичные ошибки при проектировании в центре: не собирается полная информация, не учитывается характер и стилистика окружающей среды, используются материалы низкого качества. А также дала совет: перед проектированием территории нужно изучить не только документацию, но и историю места и аналоги архитектурных решений, что было на этой территории, работать только с архитекторами-профессионалами.

Руслан Ковалев, директор девелоперской компании «ТЭКОРЕСУРС», на примерах нескольких ЖК показал, что стройка в реализации проекта занимает лишь 20-30% времени. Значительную часть времени уходит на разрешительную документацию и подготовительные работы. Строительство в историческом центре имеет много «подводных камней» и сложностей по сравнению со строительством в скальном районе.
«Наша фишка в том, что мы строим небольшие дома, где ты знаешь всех соседей и благодаря этому чувствуешь себя безопасно. Я сам живу в одном из наших ЖК, и мне нравится, как формируется своя, неповторимая атмосфера дома», - рассказал спикер.

По мнению Руслана, в Казани очень мало предложений в сфере элитного жилья, особенно если речь заходит про историческую часть города.

Ольга Хасанова, генеральный директор Urban Awards, рассказала, каким требованиям должны соответствовать современные жилые комплексы в исторических центрах городов-миллионников.
"Сегодня в исторических центрах в основном возводят объекты точечной застройки. Они располагаются рядом с парками и прудами. Как правило, это приватные, камерные проекты, с небольшим количеством квартир на этаже, с системой умного дома”, - поделилась Ольга.
Спикер также отметила, что некоторые региональные жилые комплексы сейчас во многом не только не уступают московским, но даже в какой-то степени их превосходят. Застройщики активно изучают столичный опыт и внедряют определенные нововведения в свои проекты. Она добавила, что эволюция девелоперских проектов — это нелинейный процесс. То, что сегодня считается прогрессивным, 10 лет назад просто не принималось во внимание. Раньше у застройщиков не было комплексного подхода к освоению территории. Сегодня на первых план выходят проекты, девелоперы которых большое внимание уделяют социальной и торговой инфраструктуре, дополнительным сервисам для жильцов.
ИРГ Илюза Хабибрахманова

Илюза Хабибрахманова, начальник отдела устойчивого развития исторического поселения, МБУ Институт развития города г. Казань, представила проект «Типовые архитектурные решения объектов индивидуального жилищного строительства для применения на территории исторического поселения г. Казани» и объявила о четырех казанских территориях, на которых возможно применение таких проектов, — Адмиралтейской слободы, улицы Подлужной и Фаткуллина, а также участок «Горы».

При разработке типовых архитектурных решение специалисты Института учитывали характерные особенности домов XIX века и современные запросы казанцев. Например, если несколько столетий назад жителей устраивала площадь дома от 40 до 120 квадратных метров, то в настоящее запросы местных колеблются в районе от 100 до 300 квадратов.
«Основной фишкой работы был метод пропорционирования историко-архивных справок и существующих объектов той эпохи», - поделилась спикер.
Архитекторы Института разработали облицовочные вариации из дерева, кирпича и штукатурки. В альбоме проектов застройщик также может подобрать определенные оконные и дверные проемы, наличники и навесы, а также цветовую палитру для здания. По словам Илюзы, варианты проектных решений созданы для сокращения сроков согласования эскизов и повышения качества среды исторического центра столицы Татарстана.

Завершила сессию Ксения Голубева - руководитель Проектного отдела по развитию городской среды Дом.РФ, рассказав об особенностях работы Института развития Дом рф с регионами и реализации проектов в историческом центре. В презентации было отмечено важность синхронизации всех стейкходеров на территории (бизнес, власть, эксперты, общественность). И в любом проекте КРТ важна включенность не только Институтов развития, но и плотная работа муниципалитета внутри. Для этого мы как раз проводим программу по дополнительному образованию сотрудников гос служб и работников администрации - Архитекторы рф